Ми з нареченим давно обмірковували ідею купити будинок. У нього є квартира, якою він володіє і яку здає в оренду, тому що він служить у збройних силах, тому часто відсутня. Я збирався купити десь сам, але його батьки подарували нам трохи грошей як весільний подарунок, який ми хотіли б додати до бюджету, який я маю.

Як перший покупець я хотів би скористатися зниженням гербового збору. Так само, оскільки його батьки дарують гроші, які його права на власність у разі розлучення чи моєї смерті? Чи можу я додати його ім’я до документів, але залишити заставну на своє ім’я?

Хелен Марш, партнер Forsters

Хелен Марш, партнер юридичної фірми Forstersкаже, що це складне питання. Необхідно вирішити два основні питання: оподаткування та спільне володіння.

Розбираючись спочатку з другим питанням, я припускаю, що подарунок призначений вам обом, і тому ваш наречений володітиме часткою в цьому новому майні, еквівалентній його частині подарунка.

Найкраще прояснити один одному та його батькам намір цього подарунка і кому він належить, якщо ви розлучитеся. Як тільки це буде врегульовано, ви повинні укласти декларацію про довірче управління, в якій це буде чітко викладено та уточнено ваші відповідні частки у власності. Адвокат може допомогти вам у цьому, і для кожного з вас може бути гарною ідеєю отримати незалежну юридичну консультацію, щоб переконатися, що ви обоє розумієте, з чим погоджуєтесь.

Що стосується податків, то, якщо ви купуєте нерухомість як фізична особа в Англії та Уельсі, вона належатиме тільки вам і тільки вам. ваш статус власності матиме значення з метою гербового збору. Однак, якщо ви скористаєтеся подарунком від його батьків, і частина цього подарунка належала вашому нареченому або чоловікові (з офіційною заявою про довіру або без нього), він матиме рівні права на майно, і податкова позиція буде такою самою, якби він був спільний покупець.

Якщо він буде включений до податкової інспекції, пільги для покупців, які купують нерухомість вперше, не будуть доступні, і застосовуватиметься 3-відсоткова надбавка на другі будинки. Що ще гірше, вам, можливо, також доведеться враховувати 2% надбавку до земельного податку для нерезидентів, якщо ваш наречений проживає за кордоном.

Ви повинні оголосити його справедливий інтерес при подачі заявки на іпотеку. Буде простіше мати його на цьому від початку, ніж додавати його пізніше.

Якщо ви купуєте за іпотекою виключно на своє ім’я (з використанням або без використання подарунка від його батьків) і пізніше передаєте частку майна, кредитор, ймовірно, захоче, щоб отримувач носив солідарну відповідальність за іпотекою.

Передача зобов’язань з іпотеки може спричинити додаткові зобов’язання щодо гербового збору. Це буде залежати від факторів, у тому числі від розміру частки, яку ви передаєте, від суми боргу вашого нареченого і від того, чи ви одружені на момент дарування. Якщо ви зможете переконати кредитора в тому, що ваш наречений не бере на себе жодних іпотечних зобов’язань, тоді буде аргумент, що плата за SDLT не стягувалась.

Однак, якщо він бере участь у виплаті за іпотекою, податкова та митна служба Її Величності може скептично поставитися до того, що він не несе жодних зобов’язань щодо іпотеки. Вам потрібно буде ретельно розглянути підхід HMRC до запобігання ухилення від сплати податків, оскільки, якби це було зроблено негайно, це призвело б до вищого податкового результату.

Яка іпотечна угода нам личить?

Ми з чоловіком володіємо нашим будинком у Ектоні, Лондон, і наша чотирирічна іпотечна пропозиція щойно добігла кінця. Ми перейшли на стандартну змінну ставку у розмірі 5 відсотків. Наш будинок коштує близько 950 000 фунтів стерлінгів, і ми маємо 150 000 фунтів стерлінгів за іпотекою. Ми хотіли б перейти на дешевшу іпотеку, але ми також хочемо переїхати до будинку протягом наступного року і турбуємося про те, що не зможемо перенести нашу іпотеку та будемо покарані штрафами за дострокове погашення. Чи можете ви запропонувати якісь вигідніші пропозиції, на які ми могли б спробувати переїхати, особливо ті, які не завадили б нам переїхати додому? Чи є ще щось, що ми повинні розглянути?

Фотографія Баррі Вебба, директора організації «Експерти з іпотечних заощаджень».

Баррі Вебб, директор компанії Mortgage Saving Experts

Баррі Вебб, директор компанії Mortgage Saving Expertsговорить про те, що за тієї суми власного капіталу, яку ви маєте у своїй власності, у вас низьке співвідношення «кредит до вартості», що означає, що ви можете отримати найнижчі ставки на ринку (за умови, що ви відповідаєте цим вимогам) .

Більшість іпотечних кредитів великих вуличних кредиторів переносяться, тому, якщо ви хочете вибрати ще одну дво-, три- або п’ятирічну угоду з фіксованою процентною ставкою, це нормально.

Якщо ваш нинішній кредитор або кредитор, якого ви хочете перезакласти, дозволяє вам «перенести» вашу іпотеку на нову нерухомість, вам не доведеться платити за дострокове погашення, якщо ви позичите ту ж суму за іпотекою чи більше. Застереження, що вам потрібно буде перекваліфікуватися на всю іпотеку і пройти ще одну заявку. Поки ваші фінансові обставини залишаються колишніми, ви повинні мати можливість зробити це.

Іншим варіантом є іпотека з відслідковувальною ставкою без плати за дострокове погашення. Коли ви бажаєте переїхати, вам слід вивчити весь ринок, а не звертатися до свого поточного іпотечного кредитора.

Якщо ви перебуваєте на відстежувальній ставці і вирішили, що хочете залишитися з вашим поточним кредитором, ви можете подати заявку на іпотеку на нову нерухомість і вибрати фіксовану ставку на той час. Або ви можете звернутися до нового кредитора для покупки нової нерухомості за фіксованою ставкою, і ви можете зробити це, тому що у вас немає зборів за дострокове погашення.

Особисто я б зафіксував ставку зараз і «переніс» її на існуючу іпотеку, тому що зараз ви отримуєте ставку, яка, швидше за все, буде нижчою, ніж та, що буде доступна наступного року.

Якщо ви берете більше грошей по іпотеці під час переїзду, це має бути за ставкою, доступною на момент подання заявки на нову іпотеку для придбання нового будинку. Насправді, у вас буде 150 000 фунтів стерлінгів за фіксованою ставкою, яку ви обрали зараз. Додаткові гроші, які ви берете у позику для покупки нового будинку (за умови, що вам потрібно зайняти більше грошей), будуть за новою ставкою, яку ви оберете при переїзді наступного року, що знизить ваші витрати.

Дуже важливо, щоб ви запитали свого поточного кредитора або того, якому ви хочете перезакласти, чи є їх іпотечні кредити. Якщо вони не є, і ви хочете продати, то ви платите плату за дострокове погашення.

Інші речі, які слід враховувати перед переїздом, полягають у тому, що ви повинні переконатися, що у вас хороший кредитний рейтинг. Для цього вам необхідно своєчасно вносити платежі за будь-якими іпотечними кредитами, кредитами та кредитними картками, внести себе до списку виборців, не позичати більше, ніж у вас є, та спробувати зменшити те, що ви повинні за своїми кредитними картками.

Думки в цій колонці призначені тільки для загальних інформаційних цілей і не повинні використовуватися як заміна професійної консультації. Financial Times Ltd та автори не несуть відповідальності за будь-які прямі чи непрямі результати, що випливають з будь-якої довіри до відповідей, включаючи будь-які збитки, та виключають відповідальність у повній мірі.

Наше наступне питання

Я розлучаюся. Я покинув роботу, щоб дбати про наших дітей. Мій чоловік не погоджується ділити частину своєї пенсії, а натомість пропонує мені отримати велику частку капіталу в сімейному будинку замість вимоги більше половини його пенсії за планом із встановленими виплатами. Грошовий еквівалент його пенсії становить 680 000 фунтів стерлінгів, і він пропонує мені взяти дисконтовану суму замість приблизно 250 000 фунтів стерлінгів із доходів від сімейного будинку на додаток до моєї половини частки. Чи маю я погодитися на це?

У вас є фінансова дилема, яку ви хотіли б, щоб команда професійних експертів FT Money розглянула? Напишіть про свою проблему конфіденційно [email protected]